宜興市物業服務收費管理實施細則  

第一條 為促進我市物業服務行業健康發展，規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《無錫市物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條 本實施細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為。

第三條 本實施細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業對物業服務區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務費包括物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費等。其中物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條 政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業服務機構，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作，制定物業服務收費政策，指導、規范和檢查全市物業服務收費行為。并加強對拆遷安置房小區的物業管理。

第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循公開、合理以及服務質量和收費標準相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業公共服務收費、物業服務區域的車輛停放費、車位租金等實行政府指導價。法律、法規另有規定的，從其規定。

業主大會成立后，普通住宅物業公共服務收費標準和汽車停放費由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，通過物業服務合同約定執行。

滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

非普通住宅物業服務收費實行市場調節價。非普通住宅的認定，由其住宅建設單位在選聘物業服務企業前，報物業管理行政主管部門會同相關部門認定，并報價格主管部門備案，做好明碼標價工作。

非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由物業服務企業依據實際成本費用制定，與業主、物業使用人在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的住宅前期物業公共服務收費，實行等級服務、等級收費標準管理。各等級物業公共服務和等級收費標準及浮動幅度由市價格主管部門會同市物業管理行政主管理部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況共同制定，并向社會公布。本市普通住宅前期物業等級服務標準、等級收費標準按七級設置，具體標準詳見附件一、附件二。

第七條 價格主管部門會同物業管理行政主管部門每三年對物業等級服務標準以及相應的等級收費標準與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

前期物業服務期間，變換物業服務企業的，物業公共服務標準和等級收費標準應按規定程序重新到價格主管部門備案。

改變用途用于經營的住宅，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

第八條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前，實行政府指導價的住宅物業建設單位應當在價格主管部門和物業管理行政主管部門公布的等級服務收費標準及浮動幅度范圍內，通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前，實行政府指導價的住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府指導價調整的，物業服務企業應在屬地政府組織會同相關部門指導與監督下，提供公開真實、完整有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并備案后約定執行。

實行政府指導價的住宅前期物業服務收費，由開發建設單位采取協議方式選聘物業服務企業的，物業公共服務費標準由被選聘的物業服務企業在房屋預銷售二十五個工作日前，根據物業特點、服務要求、服務內容，擬定物業服務等級和相應的物業服務收費標準，報價格主管部門備案。

實行政府指導價的住宅前期物業服務收費，由開發建設單位通過招投標方式確定物業服務企業的，開發建設單位應參照市場同類物業公共服務標準，在政府等級服務收費標準范圍內進行招投標。中標的物業服務企業，應在中標后、房屋預銷售二十個工作日前，將中標的物業服務等級和相應的物業服務收費標準報市價格主管部門備案。

實行市場調節價的非普通住宅和非住宅前期物業公共服務收費標準，也應到市價格主管部門備案。

物業服務企業報備實行政府指導價和實行市場調節價的住宅、非住宅前期物業服務收費標準，應向市價格主管部門提供以下書面材料：

(一)前期物業服務收費備案或審批申請;

(二)物業服務企業資質證書、營業執照;

(三)前期物業服務合同、住宅區規劃許可證及附件、公建配套文件、小區總平圖、戶型圖，物業用房和預測面積;

(四)住宅區前期物業服務成本費用測算材料;

(五)物業服務收費報備登記表(詳見附件三);

(六)中標通知書、投標書原件(標書)或物業管理行政主管部門證明等有關資料。

第九條 物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條 物業服務區域內的物業公共服務費用由下列因素構成：

(一)管理服務人員工資、社會保險金和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用;

(三)清潔衛生費用;

(四)綠化養護費用;

(五)秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業服務企業的固定資產折舊;

(八)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(九)管理費分攤;

(十)經業主大會同意的其他費用;

(十一)法定稅費;

(十二)合理利潤。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出和物業服務成本。

第十一條 住宅區內的公共用水、用電、用氣價格按照居民使用價格標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業服務區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、水泵、消防設施、監控安防設施、公益性文體設施、公共照明、道路、綠地、樓道、物業用房、設施設備用房等。

第十二條 物業公共服務收費按照房屋不動產權證登記的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣(租賃)合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書約定的房屋交付日期的次月1日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的房屋，物業公共服務費用由建設單位承擔。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。

因業主原因未及時辦理入住手續或辦理入住手續后長期(連續超過六個月以上)未入住或未使用的物業，業主應事前向物業服務企業書面告知，并經確認后，其物業公共服務費按合同約定標準的70%交納(不包括電梯運行維護費和公共能耗費)，減免期限最長為24個月。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定。

第十四條 車輛停放收費管理

汽車停放費是指包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

租金是指車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

(一)業主專有室內車庫，免收汽車停放費;

(二)業主專有室內車位，物業服務企業可收取每月每車位不高于50元的汽車停放費;

(三)建設單位專有室內車位，委托物業服務企業管理的，建設單位可收取每月每車位不高于250元的車位租金，物業服務企業可收取每月每車位不高于50元的汽車停放費;建設單位未出售、附贈或出租的，或尚未交付買受人、承租人的專有室內車位，汽車停放費由建設單位全額支付給物業服務企業。

(四)人防工程室內車位，由物業服務企業按每月每車位不高于250元收取車位租金，用于該人防工程設施的維護管理，物業服務企業可收取每月每車位不高于50元的汽車停放費。省有另行規定的，按省規定執行;

(五)業主共有室外車位，由物業服務企業按每月每車位不高于120元收取汽車停放費;

(六)住宅區室內機械式車位汽車停放費和租金標準，按相應汽車停放收費(租金)標準減半收取。物業服務企業可另外向車位使用人收取每月每車位不高于50元的機械設備日常維修、保養、檢測、使用等運行維護費，業主大會成立后，運行維護費標準由物業服務企業和業主根據實際運行維護費用共同確定。

(七)與物業服務區域相關的汽車進入物業服務區域臨時停放，物業服務企業可以按以下標準收取汽車停放費：以24小時為計費周期，3小時內免收;超過3小時部分按每小時(不足1小時按1小時)2元收取，最高不超過20元;超過24小時按上述標準重新計收。

對進入住宅物業服務區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

占用業主在共有道路或者其他場地停放車輛的，應符合消防要求，確保住宅區道路暢通和不影響業主正常活動的情況下，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，應當由業主大會授權的業主委員會依法決定車輛能否停放。

同一物業服務區域內設有地面地下停車位的，應首先滿足地下車位停放，物業服務企業根據本物業服務區域內汽車停放實際，擬調整室內、室外汽車停放收費(租金)標準的，可在業主大會成立后與業主委員會共同商定。

住宅區車輛實行門禁卡管理的，物業服務企業應為業主車輛免費提供每車位一張的門禁卡。

業主大會成立前，業主共有場地汽車停放所得的收益，在扣除物業服務企業代辦經營成本后，30%用于貼補物業服務費，70%納入物業專項維修資金。業主大會成立后，收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員決定、合同約定使用。

物業服務區域內對集中停放看管的摩托車及非機動車，停放服務收費標準為：自行車5元/輛、月;摩托車、電動車及其他類型的非機動車12元/輛、月。為方便車主，物業服務企業可設置與電動車配套的充電設施，其設施和充電電費由物業服務企業向使用者按實分攤約定收取。

第十五條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償委托代收合同，物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，不得向業主收取費用。

第十六條 特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務所收取的費用。

特約服務收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第十七條 代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

代辦服務收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第十八條 電梯運行維護費，是指電梯使用過程中日常維護、保養、檢測、能耗、責任保險等發生的費用。

電梯運行維護費標準由物業服務企業按實際支出費用，以約定方式向業主或使用人按建筑面積合理、公開分攤收取。電梯到達起始層的住戶，電梯運行維護費免收;電梯從地下車庫到達本層的一樓住戶，電梯運行維護費按80%收取。

單列電梯運行維護費的，其電梯運行過程中日常維護、保養、檢測、能耗、責任保險等發生的費用不得重復計入物業公共服務費和公共能耗費。

第十九條 公共能耗費，是指物業服務區域內，共用的水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

公共能耗費標準由物業服務企業按實際支出費用，以約定方式向業主或使用人按建筑面積合理、公開分攤收取。

第二十條 科技系統運行維護費，是指為住宅提供自動調節室內溫度、濕度、空氣，模擬自然環境所產生的專用設備運行維護費用。

科技系統運行維護費標準由物業服務企業按實際支出費用，以約定方式向業主或使用人按建筑面積合理、公開分攤收取。

第二十一條 裝修垃圾清運處置費，是指業主或使用人裝修房屋時產生的裝修垃圾運送至住宅區內指定的集中點后，由物業服務企業或專業清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發生的費用。

普通住宅裝修垃圾清運處置費標準按裝修房屋面積每平方米5元收取;在法律法規許可的范圍內，需變動房屋結構的，可按裝修房屋實際拆除墻體面積另外加收建筑垃圾清運處置費，具體收費標準由物業服務企業與房屋裝修業主約定收取。

業主對普通住宅二次及以上裝修，裝修建筑垃圾清運處置費按上述標準收取。

非住宅、非普通住宅裝修建筑垃圾清運費，由物業服務企業與業主協商確定，也可參照普通住宅標準執行。

第二十二條 業主在裝修時，物業服務企業應同裝修業主和裝修單位簽訂裝修協議，明確裝修事項，一次性收取的押金、保證金最高標準為3000元，嚴禁以押金、保證金等形式變相收費，業主或使用人裝修完畢后未違反裝修協議的、應及時如數退還裝修押金、保證金。

業主裝修時，物業服務企業應積極配合，提供便捷的服務。住宅區內，裝修材料的運送、搬運等服務由業主自行選擇，物業服務企業不得強制指定、壟斷服務。其費用由業主與提供服務者雙方商定。

裝修人員進入住宅區裝修，應辦理裝修人員出入證，出入證管理工本費每證10元。

第二十三條 住宅區實行門禁卡管理的，建設單位應當為業主、物業使用人免費配置每戶5張門禁卡。因業主、物業使用人要求另需增加或因丟失、損壞等需補卡，可適當收取工本費。

第二十四條 物業服務企業應加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。

第二十五條 物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業服務區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費標準、收費依據、“12358”價格監督舉報電話和物業服務受理電話等。接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

第二十六條 物業服務企業應當將物業公共服務費、汽車停放費、電梯運行維護費、公共能耗費、機械車位運行維護費、科技系統運行維護費、經營設施收益及其他代收代交費用等單獨列帳，獨立核算，專款使用，按服務合同約定，每年至少一次向業主或物業使用人公示收支情況，每次公示時間不得少于20天，物業服務企業同時應保留公示的圖片資料，以備業主和相關部門核查。

第二十七條 物業服務企業應完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理，增收節支。同一物業服務企業同時服務于多個物業服務區域的，服務成本和收支應按物業服務區域分別核算。

實行包干制收費方式的，物業服務企業應對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建帳，按照服務合同的約定公布財務收支情況，接受監督。

實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，應當定期向業主大會或全體業主公布物業服務費用的收支情況。并接受業主委員會的核查。

物業服務企業或業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計，審計費用的承擔，應在物業服務合同中約定。

第二十八條 業主、物業使用人未按照物業服務合同約定按時交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，依法追繳。

物業所有權發生財產轉移時，業主或者物業使用人應當與物業服務企業及時結清物業服務費用。

第二十九條 價格主管部門應當對實行政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業行為的監管。

物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對物業招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。

第三十條 價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務及收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等規定予以處罰：

(一)超出政府指導價收費標準的;

(二)不按照約定服務標準提供服務而收取費用的;

(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

(四)強制或變相強制服務并收費的;

(五)接受專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

(六)不按規定實行明碼標價的;

(七)不按法定公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

(八)不按規定將各類物業費用分項建帳、核算、分攤、使用的;

(九)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

對于不按照約定服務標準提供服務而收取費用的，一經查實，勒令其整改，整改仍不到位的，按照相關法律、法規和規章的規定予以處罰。

第三十一條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則管理、監督物業服務收費的，由上級價格主管部門和物業管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第三十二條 其他管理人的物業服務收費可參照本細則執行。

第三十三條 本細則由宜興市物價局、宜興市住房保障和房產管理局在各自職責范圍內負責解釋。

第三十四條 本細則自2018年1月1日起施行。此前規定與本細則不符的，以本細則為準。本細則未規定或未明確的事項，以上級規定為準。

宜興市住房保障和房產管理局和宜興市物價局2012年印發的《宜興市物業服務收費管理實施辦法》(宜房[2012]第4號、宜價[2012]第2號)、《宜興市普通住宅物業公共服務簡明等級收費標準》(試行)(宜房[2012]第5號、宜價規[2012]第1號)、宜興市物價局《關于核定住宅區車輛停放服務費標準的通知》(宜價費[2006]費字第39號)同時廢止。

[宜興市物業服務收費管理實施細則]