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廣州檔口房產(chǎn)租賃合同糾紛律師；解除合同租賃押金一定要退嗎 

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廣東省佛山市順德區(qū)人民法院 
民 事 判 決 書 
（2015）佛順法龍民初字第969號 
原告陳晚霞。 
委托代理人梁立云，廣東法行律師事務(wù)所律師。 
被告鄧永漢。 
原告陳晚霞訴被告鄧永漢租賃合同糾紛一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由審判員羅洋適用簡易程序獨(dú)任審判，于2015年9月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳晚霞及其委托代理人梁立云、被告鄧永漢到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 
原告訴稱，2014年7月20日，原、被告簽訂了一份《租賃合同》，原告為出租方，被告為承租方，租期為4年，從2014年8月1日至2018年4月30日，至2016年8月1日前，按每月16000元計算。合同簽訂后，原告依合同約定交付廠房給被告使用，被告也依約交付了兩個月保證押金32000元。被告另尚欠原告7月、8月的共攤費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)共4582元。原告多次催收無果。請求判令：1.準(zhǔn)許解除原、被告于2014年7月20日簽訂的《租賃合同》；2.被告支付給原告的《租賃合同》的押金款32000元，因被告違約歸原告所有；3.被告向原告支付拖欠的2015年7月、8月租金（按16000元／月計算）；4.被告向原告支付7月、8月的共攤費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)共4582元；5.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。 
被告辯稱，本案租賃合同的實(shí)際承租人并不是被告，而是案外人“陳永行”，被告是從2014年7月左右開始受“陳永行”雇傭從事廠務(wù)管理，月均工資5000元，被告只是受“陳永行”委托與原告簽訂了案涉的租賃合同。本案的債權(quán)債務(wù)與被告無關(guān)，應(yīng)由案外人“陳永行”承擔(dān)。請求駁回原告對被告的訴訟請求。 
訴訟中，原告向本院提交如下證據(jù)： 
1.原告復(fù)印件、被告人口信息查詢表各1份，證明原、被告的訴訟主體資格。 
被告對證據(jù)1無異議。 
2.租賃合同1份，收款收據(jù)1份，中國農(nóng)業(yè)銀行個人客戶收付款回單4份，證明原、被告于2014年7月20日簽訂租賃合同，合同簽訂后，原告依約將廠房交付給被告使用。原告收取了被告交付的押金32000元，被告從2015年7月、8月起至今一直拖欠原告的租金、共攤費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)。 
被告質(zhì)證意見：對租賃合同的真實(shí)性無異議，租賃合同上落款簽名確實(shí)是被告所簽，但是租賃合同是被告代表“陳永行”所簽訂的；對收款收據(jù)的真實(shí)性無異議，但是該押金款并非是被告所繳納，押金款是本案實(shí)際的承租方陳永行繳納的，被告只是幫“陳永行”管理床墊廠的管理人員，且收款收據(jù)上的名稱不是被告的名稱，而是“鄧廣漢”，被告也不認(rèn)識“鄧廣漢”；對中國農(nóng)業(yè)銀行個人客戶收付款回單四份的真實(shí)性無異議，但被告只是受“陳永行”的委托將相關(guān)款項支付給原告，實(shí)際付款人是“陳永行”。 
原告意見：收款收據(jù)上的“鄧廣漢”是筆誤，應(yīng)為被告“鄧永漢”，且該收款收據(jù)與原告提交的中國農(nóng)業(yè)銀行個人客戶收付款回單可以相互印證。 
訴訟中，被告未向本院提交證據(jù)。 
本院對上述證據(jù)作如下認(rèn)證： 
原告提供的證據(jù)1、2，被告對其真實(shí)性無異議，本院依法予以確認(rèn)。對于雙方有爭議的內(nèi)容，本院在以下部分予以闡述。 
本院經(jīng)審理查明，2014年7月20日，原、被告簽訂了一份《租賃合同》，原告將順德區(qū)龍江鎮(zhèn)自租來使用的佳利染整廠內(nèi)第一印花車間分租給被告，租期為4年，從2014年8月1日至2018年4月30日，第一年收取每月租金16000元，自2016年8月1日開始租金每月遞增1500元，每月按平攤公共通道電燈、門衛(wèi)、飲用水、衛(wèi)生間費(fèi)用收取1000元。合同簽訂之日起，被告須向原告繳納2個月租金作為履行合同的押金（用作被告拖欠租金、被告損壞原告物品以及被告工人出現(xiàn)勞資糾紛時的保障金）。雙方還約定了其他事項。 
另查明，原告已收取被告支付的押金32000元。被告已于2015年8月搬離案涉廠房。在搬離案涉廠房時，被告尚欠原告2015年7月、8月份兩個月的租金以及共攤費(fèi)、水電費(fèi)沒有繳清。 
以上事實(shí)，還有本院開庭筆錄在案佐證。 
本院認(rèn)為，本案為租賃合同糾紛，被告抗辯主張本案租賃合同的實(shí)際承租人并不是被告，而是案外人“陳永行”，被告只是受“陳永行”委托與原告簽訂案涉的租賃合同，但以上抗辯主張僅為其單方的陳述，未提供有效證據(jù)予以佐證，且被告無正當(dāng)理由不能提供“陳永行”有效通訊方式，也不能通知“陳永行”本人到庭接受，原告對此也不予認(rèn)可，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十六條的規(guī)定，本院對其抗辯主張不予采信，因此，本院依法認(rèn)定本案租賃合同的出租方為原告，承租方為被告鄧永漢。 
關(guān)于合同解除的問題。原、被告雙方一致確認(rèn)承租方已于2015年8月份搬離案涉廠房，雙方的租賃合同自2015年9月起已經(jīng)沒有實(shí)際履行，原告要求解除租賃合同，被告也以自己的實(shí)際行動表明其不愿意繼續(xù)履行租賃合同，故雙方的租賃關(guān)系已實(shí)際在2015年8月解除，本院在此予以確認(rèn)。 
關(guān)于押金和租金的問題。租賃合同明確約定，被告向原告繳納2個月租金作為履行合同的押金，該押金用作被告拖欠租金、被告損壞原告物品以及被告工人出現(xiàn)勞資糾紛時的保障金。被告在搬離案涉廠房尚欠原告2015年7月、8月共2個月租金32000元未付，依照租賃合同的約定，被告支付給原告的押金32000元應(yīng)用于支付被告拖欠的租金，被告無需再向原告支付拖欠的租金。原告訴請主張押金32000元因被告違約由原告沒收，但未提供相關(guān)的事實(shí)依據(jù)，也與合同約定不符，本院不予支持。 
關(guān)于2015年7月、8月的共攤費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)，被告確認(rèn)承租方確實(shí)拖欠上述費(fèi)用，但不確認(rèn)具體的欠款金額。經(jīng)審查，原告主張的上述費(fèi)用，有租賃合同第2條、第5條為依據(jù)，且符合一般生活常理，本院依法予以支持。 
為此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十六條的規(guī)定，判決如下： 
一、確認(rèn)原、被告于2014年7月20日簽訂的《租賃合同》已于2015年8月解除； 
二、被告鄧永漢應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)向原告陳晚霞支付4582元； 
三、駁回原告陳晚霞的其他訴訟請求。 
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 
本案受理費(fèi)減半收取為757.28元（原告已預(yù)交），由原告陳晚霞負(fù)擔(dān)707.28元，被告鄧永漢負(fù)擔(dān)50元。 
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。

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