奉化居民樓倒塌讓不少住老房子的居民惴惴不安起來。誰來保護我的房子？如果房子的一些細節讓我覺得不安，卻又不知道是否已成危房，應該怎么辦？誰來鑒定？誰來出錢？程序怎么走？這些問號，小編來一個個幫你打開。盡管，這些事務在現實中要操作，也許未必會那么順利。

　　第一個問題：是否危房，鑒定說了算

　　是否危房，當然不能因為幾條裂縫，墻體空鼓，或者裝壁掛電視，一榔頭下去出了一個大洞來判定。鑒定是一整套科學測量和評估，并且需要專業鑒定資質的公司來做。

　　●誰來提出鑒定申請？

　　房屋質量鑒定，主要分兩種類型，一是房屋現狀鑒定，主要針對單套住房的一些質量問題。住戶可自行申請，憑借房屋產權證等，租戶覺得房屋質量有問題，也可以申請，但是要經得房東同意，同樣要出具產權證。

　　第二種即為危房鑒定。這需要整棟樓全體住戶的共同申請，因為所謂“危房”就是來確定整棟樓的問題了，不可能是一兩套房子的問題。如果是新交付的房屋，那么還需要和開發商共同申請。

　　律師說，在現實中，有些業主組織起來自行找一家鑒定機構鑒定，但是鑒定結果開發商可以不認可。所以，一般來說，如果居民的鑒定目的是證實樓房為危房又要開發商承擔責任的，一般是由居民直接起訴開發商，然后由法院來決定是否需要鑒定。這樣出來的鑒定結果也是最具法律效力的。

　　至于鑒定單位的選擇，浙江法院目前在這類起訴中的做法是：法院內有一個鑒定機構庫，從庫里隨機抽取鑒定單位，再征求雙方意見。

　　●鑒定內容包括哪些？

　　是否危房，是有一本厚厚的國標“危房鑒定標準”的。大致上來說，危房鑒定主要從三個方面來對房屋整體來做鑒定，一是地基，也就是房屋基礎；二是主體結構，比如承重等等；三是維護部分，也就是陽臺等。以主體結構為最主要部分。

　　危房一共分ABCD四個等級，通俗地來說，A為不是危房，質量很好；B為個別構件有點問題，但是不影響主體結構，不影響居住；C為部分承重結構的承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房；D就是指房屋整體出現險情，而且基本沒有加固的價值，居民要馬上撤離。

　　當居民察覺問題要求鑒定的時候，其實大部分樓房確實已經到了C級的程度。在業內，大家甚至還有C+和C-的細分，以C-更為危險，意指有加固價值，但是必須馬上去做，而且加固成本會非常高。

　　●鑒定結果，真實可信嗎？

　　有一位不愿意透露名字的業內人士說，有的樓房鑒定出來其實已經到了D級，但是一旦D級結論落下，就要求居民馬上撤離，那么這些人員的安置一下子就變成了一個巨大的社會問題。所以，有時候有些人就會來打招呼，鑒定機構采取的做法，一是把D寫成C，然后建議趕緊修；還有就是索性不寫明等級。

　　但是，鑒定機構在做完鑒定后，在結論的表述上并非一定要給出危房級別。不過他同時強調，在結論的表述上也是非常嚴謹的，仔細對照標準可以發現具體級別。“作為鑒定機構，我們的工作是非常嚴肅的，絕對不可能玩文字游戲。但出于某些原因，有時候確實不會直接表明級別，而是具體說問題。”

　　●鑒定費貴不貴，誰來出？

　　鑒定費用是每平方米8元，按照整棟樓的建筑面積算。這樣一來，其實費用不菲。

　　鑒定費用由申請人承擔，如果能確定危房要求開發商承擔責任的，可以向開發商追償。

　　第二個問題：如果鑒定為危房該怎么辦

　　在采訪中，很多鑒定工程師表達了一個意思：即便是D級危房，房屋不是人，病入膏肓就毫無辦法。只要肯花代價修，總是能夠安全起來的。前提是要引起足夠重視，要馬上修。

　　還有一個很現實的問題，維修費誰來出。

　　如果是公房，那房管部門會承擔維修費用。如果是房改房，或者商品房，從法律上來說，產權已經歸到業主個人手中，可以作為同一類型來分析。

　　物業維修基金？它針對的是物業共用部位、共用設施設備保修期滿后產生的維修、更新和改造費用，如屋頂滲漏、外墻剝落、電梯、消防設施等維修。

　　從嚴格上來說，這些不屬于危房修繕的范疇。所謂危房，肯定是整棟樓的主體結構出了問題，修繕也必是傷筋動骨。這要分兩種情形：如果鑒定結果認為，造成危房的原因是開發商設計不合理，建造偷工減料，修繕費用可以要求開發商來出，屬于要求其承擔的民事責任。

　　如果鑒定結果是因為自然原因，如臺風浸泡、地質原因導致沉降等，那么修繕費用就要由房屋所有權人自己掏腰包。

　　殘酷的現實是，危房的修繕費用很貴很貴，普通居民是不大修得起的。

　　第三個問題：危房的法律責任承擔

　　其實，一幢居民樓，就像奉化的這起事件中那樣，建成20年即坍塌，并造成人員的傷亡，那就不是單純的質量問題，而是要以重大安全事故論處了。

　　有不愿意透露姓名的律師說，這里分為民事責任和刑事責任兩部分。

　　民事責任主要就是賠償責任，開發商，施工公司，監理公司包括當年交付時出具驗房合格的有關部門，一個都逃不了干系。像一些老房子，當年都是政府部門來驗收合格的。如果出現像奉化坍樓事件，鋼筋只有手指粗，這樣的樓房竟然驗收合格，那么必要的時候，甚至可以提起國家賠償，告政府部門當年的不作為，驗收行為違法。

　　另外，一旦出現多人傷亡的后果，就可以追究刑事責任了。這與礦山事故的性質是一樣的，以重大事故罪來論處，向開發商、施工公司、監理，驗收等各環節各部門責任人追責，情節嚴重的可以判刑入獄。目前，奉化坍樓就已有三位相關責任人被公安機關依法采取強制措施。
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